Asesepäntien ja Rajametsäntien risteykseen toimistotalo

440

Kaupunkisuunnittelulautakunta käsitteli 6.11.2008 Asesepäntien ja Rajametsäntien risteyksen toimistotalotontin kaavamuutosta. Asia jäi pöydälle viikoksi. Asemakaavan muutos mahdollistaa 4-kerroksisen toimitilarakennuksen rakentamisen. Toimistotalotontin rakennusoikeus on 2 816 k-m2, josta lisäystä on 1 933 k-m2. Puistoaluetta muutetaan korttelialueeksi 608 m2.

Nykyisen asuin-, liike- ja toimistorakennuksen korttelialueen käyttötarkoitus muutetaan toimitilarakennusten korttelialueeksi, tonttia laajennetaan puistoalueelle, tonttitehokkuus nostetaan nykyisestä e = 0,4:stä e = 1,0:aan ja kerrosluku nostetaan nykyisestä kahdesta neljään.

Tontin 28247/3 omistaja Altair Oy on 28.6.2007 hakenut asemakaavan muuttamista siten, että tonttia laajennettaisiin puistoalueelle, käyttötarkoitus muutettaisiin toimitilarakennusten korttelialueeksi, tonttitehokkuus nostettaisiin nykyisestä e = 0,4:stä e = 1,0:aan ja kerrosluku nostettaisiin nykyisestä kahdesta kolmeen, osittain neljään.

Tontti on hyvä ja näkyvä rakennuspaikka omailmeiselle toimitalolle yhden tai useamman pienen tai keskisuuren yrityksen käyttöön. Vilkkaan liikenteen vuoksi tontin kehittäminen asuintonttina on vaikeaa ja lopputulos meluaitoineen olisi huono. Paremmin tontti olisi jäsennettävissä rakennuksen mittakaavan ja käytön kannalta osaksi Asesepäntien eteläpuolista toimipaikka-aluetta.

Helsingin yleiskaava 2002:ssa (kaupunginvaltuusto 26.11.2003, tullut kaava-alueella voimaan 23.12.2004) alue on pientalovaltaista aluetta, jota kehitetään mm. ympäristöhaittoja aiheuttamattomaan toimitilakäyttöön. Nyt laadittu asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen.

Alueella on voimassa asemakaava nro 8756 (vahvistettu 2.11.1983). Kaavan mukaan tontti 28247/3 on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta, tonttitehokkuus e = 0,4 ja kerrosluku kaksi. Laajennusalue on puistoa. Tontti 28247/3 on yksityisomistuksessa. Kaupunki omistaa puistoalueen.

metsala_tontti.jpgSuunnittelualue rajautuu etelä-, länsi- ja pohjoissivuiltaan puistoalueeseen ja itäsivultaan Niittyläntien katualueeseen.

Tontin etelä-, länsi- ja pohjoispuolen puistokaistaleilla on kevyen liikenteen väylät.

Tontille on vuosina 1948 ja 1952 rakennettu kaksi
puolitoistakerroksista omakotitaloa ja talousrakennus.

Rakennukset ovat huonokuntoisia eikä niillä ole rakennushistoriallista tai kaupunkikuvallista suojeluarvoa. Niittyläntien itäpuolella on kaksikerroksinen liike- ja asuinrakennus ja Asesepäntien kulmatontilla kaksikerroksinen liike- ja toimistorakennus. Pohjoispuolella on kaksikerroksinen rivitalo.

Palvelut
Kilometrin säteelle mahtuu Käpylän asema isoine päivittäistavaramyymälöineen ja Maunulan pieni päivittäistavaramyymälä. Runsaan kilometrin päässä Maunulan keskustassa on mm. iso päivittäistavaramyymälä ja apteekki. Alueelta on hyvät julkisen liikenteen yhteydet.

Luonto
Tontilla on eri-ikäisiä lehtipuita ja länsipuolen puistoalueella tiheään istutettuja kuusia. Puusto lähes peittää näkyvistä tontilla olevat vanhat rakennukset.

Yhdyskuntatekninen huolto
Kaava-alue on yhdyskuntateknisen huollon verkoston piirissä. Maaperä Olemassa olevien tietojen mukaan alueen maaperä on savea, savikerroksen arvioitu paksuun on 3–5 metriä.

Ympäristöhäiriöt
Läheisten katujen liikenne aiheuttaa alueelle melu-, pakokaasu- ja hiukkaspäästöjä. Kaava-alue sijaitsee kokonaisuudessaan yli 55 dB:n päiväajan melualueella, eikä se sovellu hyvin nykyiseen käyttöönsä.

Tavoitteet
Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa 4-kerroksisen
toimitilarakennuksen rakentaminen Niittyläntien ja Asesepäntien kulmauksessa olevalle tontille.

Yleisperustelu ja -kuvaus
Tontti sijaitsee vilkasliikenteisen Asesepäntien varressa Veturitien jaRajametsäntien risteyksen tuntumassa ja on liikenteellisesti hyvin saavutettavissa. Liikenteestä huomattava osa on läheisen maaliikennekeskuksen raskasta liikennettä. Liikenne aiheuttaa tontille melua ja päästöjä eikä tontti sovellu asuinrakentamiseen.

Asemakaavan muutosehdotuksessa on Niittyläntiehen rajoittuvaa tonttia laajennettu etelään ja länteen puistoalueelle ja käyttötarkoitus muutettu asuin- ja liikerakennusten korttelialueesta toimitilarakennusten korttelialueeksi. Rakennusala on osoitettu tontin eteläreunaan, jolloin rakennus ei peitä itäpuolella olevan liike- ja asuinrakennuksen näkymiä länteen.

Mitoitus Muutosalueen pinta-ala on 2 816 m2. Puistoaluetta on muutettu korttelialueeksi 608 m2. 

Toimitilarakennusten korttelialue (KTY)
Rakennuksiin saa sijoittaa julkisia palvelutiloja, liike-, toimisto- ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastotiloja, studioja näyttelytiloja.

Tonttitehokkuus on nostettu e = 0,4:stä e = 1,0:aan. Tontin rakennusoikeus on 2 816 k-m2, josta lisäystä on 1 933 k-m2. Suurin sallittu kerrosluku on neljä. Rakennusala on merkitty tontin eteläreunaan. Etelärajan osalla rakennus on rakennettava kiinni rakennusalan rajaan. Rakennusalalle on merkitty rakennuksen vesikaton ylin korkeusasema.

Rakennuksen päädyt on käsiteltävä julkisivun tavoin. Tontin etelä- ja lounaisrajalle on merkitty puilla ja pensailla istutettava alueen osa ja luoteis- ja koillisrajalle pensailla istutettava alueen osa. Piha on rajattava puistoa ja katualuetta vastaan 0,8–1,2 m korkealla muurilla. Pihatila on järjestettävä viihtyisäksi istutuksin ja korkeatasoisin materiaalein.

Autopaikat on tontilla asiakaspysäköintiä lukuun ottamatta sijoitettava kellarikerrokseen. Autopaikkojen vähimmäismäärä on 1ap/60 k-m2. Tontille on sijoitettava vähintään 30 polkupyöräpaikkaa.

Liikenne
Tontti liittyy ympäröivään liikenneverkkoon Niittyläntiellä, jonka liikennemäärä on noin 500 ajoneuvoa vuorokaudessa. Asesepäntiellä liikennemäärä on noin 19 300 ajoneuvoa vuorokaudessa ja Rajametsäntiellä 3 500 ajoneuvoa vuorokaudessa.

Tontin suunnitellut toiminnot tuottavat liikennettä noin 100 ajoneuvoa vuorokaudessa. Liikenne Niittyläntiellä on nykyisin vähäinen, joten tontin vaikutus kadun liikennemäärään on suurehko. Liikennemäärä pysyy kuitenkin yhä melko pienenä. Liikenteen lisääntyminen kohdistuu pääosin Krämertintien ja Asesepäntien väliselle osuudelle Niittyläntiellä ja pääosa tontin liikenteestä tulee suuntautumaan Asesepäntien suuntaan. Tontin vaikutukset  Krämertintien liikenteeseen ovat pienehköt.

Niittyläntien ja Asesepäntien liittymän liikenneturvallisuutta on selvitetty ja liikennesuunnitteluosasto on laatinut ehdotuksia liittymän sujuvuuden ja turvallisuuden parantamiseksi.

Yhdyskuntatekninen huolto
Alue on liitettävissä olemassa olevaan yhdyskuntatekniseen verkostoon.

Maaperän rakennettavuus ja puhtaus
Rakennukset perustetaan tukipaaluin kantavan maan varaan. Olemassa olevien tietojen mukaan aluetta ei ole käytetty sellaisiin toimintoihin, joista olisi aiheutunut maaperän pilaantuneisuutta.

Ympäristöhäiriöt
Suunnitellun toimitilarakennuksen Asesepäntien puoleiselle julkisivulle on arvioitu kohdistuvan suurimmillaan noin 69 dB päiväajan keskiäänitaso. Melutason ohjearvo liike- ja toimistohuoneissa arvioidaan saavutettavan tavanomaisilla rakenteilla. Mikäli meluisimman julkisivun puolelle kuitenkin sijoitetaan hiljaisempia ääniolosuhteita vaativia opetus- ja kokoontumistiloja, on suunnittelussa syytä varautua ulkoseinän kokonaisääneneristävyydelle 32–35 dB.

Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset
Asemakaavan toteutuessa tontilta puretaan kaksi huonokuntoista pientaloa. Puistoaluetta muutetaan tonttimaaksi, rakennusoikeus kasvaa ja tontin käyttötarkoitus muuttuu. Tontin eteläreunaan sijoittuva toimitilarakennus suojaa osaltaan takana olevia asuinrakennuksia liikennemelulta. Rakennuksen aiheuttama varjostus lähimmälle liike- ja asuinrakennukselle (Krämertintie 1) on vähäinen johtuen rakennuksen sijainnista tontin eteläreunassa ja etäisyydestä naapuritaloon.

Naapuritalon näkymät länteen toimitilarakennuksen pohjoispuolelta muuttuvat nykyistä väljemmiksi puuston harvetessa. Niittyläntien liikenne lisääntyy lähinnä tontin kohdalla.

Esitetyt mielipiteet
Kaavamuutoksen valmisteluun liittyen on asemakaavaosastolle saapunut kirjeitse 4 mielipidettä, jotka koskivat asemakaavan muutosluonnosta. Lisäksi suullisia mielipiteitä on esitetty kaavamuutoksen esittelytilaisuudessa ja puhelimitse.

Hitek Oy toteaa 23.5.2008 päivätyssä sähköpostikannanotossaan, että kaavaluonnos on selkeä ja hyvä. Se rajaa ja jäntevöittää hyvin risteysalueen kaupunkikuvaa, jos vertaa tätä nykyiseen kaavaan.

Kyseinen tontti on ikään kuin risteysalueen merkki ja vaihettumisvyöhykettä toimipaikka-, asuin- ja puistoalueen rajaalueella. Tontti on hyvä toimitalon paikka. Rakennusoikeuden ja
kerrosluvun mukainen rakennus on sopivan kokoinen – ei liioiteltu, vaan hyvin mitoitettu tälle paikalle.

Koillis-Helsingin Yrittäjät ry ilmoittaa sähköpostiviestissään 12.6.2008, ettei sillä sinänsä ole huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta ja ko. alueen rakentamisesta. Kuitenkin on otettava huomioon riittävät pysäköintimahdollisuudet tonteilla. Polttoaineiden hinnat nyt ja tulevaisuudessa nousevat ja lisäävät kustannuksia. Pysäköintitilojen maan vuokrat eivät saisi olla yhtä suuria kuin rakennetun tontin vuokrat. Yksityisautoilua ei saisi nyt ja tulevaisuudessa rajoittaa tällaisilla keinotekoisilla keinoilla. Julkinen liikenne ei tule saavuttamaan kaikkien tarpeita, näin ollen tarvitaan myös työmatkaliikenteessä yksityisautoja.

Asunto Oy Krämerintie 1 pitää 23.6.2008 päivätyssä mielipiteessään Niittyläntie 10 pientalotontin käyttötarkoituksen muuttamista toimitilakäyttöön perusteettomana ja katsoo sen heikentävän pientaloalueen kehitystä niin toiminnallisesti kuin kaupunkikuvallisesti.

Metsälän pientaloalue rajoittuu Rajametsäntiehen ja Asesepäntiehen. Ko. tonttiin on suunniteltu liitettäväksi kaupungin puistoalue, joka pienenee miltei puoleen. Alueen puistoaluetta ei saa yhtiön mielestä pienentää entisestään. Rakennusoikeuden merkittävästä nostamisesta on naapurikiinteistöille haitallisia vaikutuksia. Vaikutukset kohdistuvat
asumisviihtyvyyteen mm. maiseman heikentymisenä sekä liikenteen ja varjoisuuden lisääntymisenä.

Asunto Oy Krämerintie 1 on ymmärtänyt, että Helsingin kaupungin poliittiset päätöksentekijät pyrkisivät asuinrakennustuotannon lisäämiseen kaupungin alueella. Nyt kyseessä oleva asemakaavamuutosesitys on selkeässä ristiriidassa kaupungin luottamusmiesjohdon linjausten kanssa. Ei ole kaupungin edun mukaista suostua ko. tontin omistajan toiveisiin nostaa rakennusoikeutta 0,4:stä 1,0:aan, koska yksinomaan tontin omistajan tuottojen maksimoinnin turvaaminen ei voi olla kriteerinä kaupungin tehdessä kaavapäätöksiä.

Metsälä-seura ry vastustaa 23.6.2008 päivätyssä kannanotossaan asemakaavan muutosta ja katsoo, että voimassa olevassa asemakaavassa vuodelta 1983 tontille on jo annettu varsin laajat käyttöoikeudet ympäröivä pientaloalue huomioiden. Myös vuoden 2002 yleiskaava tukee voimassa olevaa asemakaavaa pientalovaltaisen alueen säilyttämiseksi ja kehittämiseksi. Haettu muutos on selkeästi ristiriidassa asemakaavan ja yleiskaavan tavoitteiden kanssa.

Kaavamuutos olisi toteutuessaan sekä toiminnallisesti että varsinkin mittakaavallisesti ristiriidassa Metsälän pientalovaltaisen alueen kanssa. Näillä tavoitteilla olevalle hankkeelle tulisi hakea rakennuspaikkaa sellaiselta alueelta, jossa niille on jo luotu valmiit edellytykset kokonaisvaltaisella kaavoituksella.

Metsälä-seura ei voi hyväksyä kaavoitettujen puistoalueiden liittämistä tonttiin, kun kysymyksessä on ainoastaan rakennusoikeuden maksimointi. Myös liikenne on otettava huomioon. Liikennemäärien kasvu ja pysäköinti tulevat vaikuttamaan Metsälän liikenteeseen. Toinen väylä Tinasepäntieltä Asesepäntielle on jo nyt ongelmallinen.

Valmistelijan vastaus
Helsingin yleiskaava 2002:ssa alue on pientalovaltaista aluetta, jota kehitetään mm. ympäristöhaittoja aiheuttamattomaan toimitilakäyttöön. Metsälän pientaloalueen voidaan tässä katsoa lännessä rajoittuvan pohjoispäästään suljettuun Niittyläntiehen, jonka varressa olevat tontit voimassa olevissa asemakaavoissa ovat lähinnä asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Tontti 28247/3 on voimassa olevassa, vuonna 1989 vahvistuneessa asemakaavassa asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (AL), kuten myös pohjoinen naapuritontti. Niittyläntien itäpuolella olevat tontit ovat jo vuoden 1953 asemakaavassa olleet asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta.

Tontti on notkelmassa vilkasliikenteisen Asesepäntien varressa Veturitien/Rajametsäntien risteyksen tuntumassa (n. 20 000 ajon./vrk). Liikenteestä huomattava osa on läheisen maaliikennekeskuksen raskasta liikennettä. Liikenne aiheuttaa tontille melua ja päästöjä.
Asuinrakentamiseen tontti ei sovellu.

Voimassa olevan asemakaavan mukaisella käyttötarkoituksella, pientaloalueen mukaisella tonttitehokkuudella e = 0,4 ja tontin muodolla nykyisen tontin rakennusoikeus jää sijainnin huomioon ottaen tehottomaksi. Tontin länteen päin kapeneva muoto perustuu vanhaan Asesepäntien linjaukseen, jossa se taittui Niittyläntien risteyksen jälkeen vinosti luoteeseen. Ennen alueen katuverkon muutoksia, mm. Metsäläntien, Veturitien ja Rajametsäntien eteläosan rakentamista, Niittyläntie toimi läpiajettavana kokoojakatuna Asesepäntiestä
pohjoiseen.

Asemakaavan mukaisilla puistokaistaleilla ei rakennusviraston katu- ja puisto-osaston mukaan ole merkitystä virkistysalueina, ennemminkin ne voidaan katsoa nykyisten liikenneväylien suojaviheralueiksi, jotka on rakennettu risteysalueen järjestelyn yhteydessä.

Asemakaavan muutoksen mukainen rakennus sijoittuu tontin eteläreunaan. Rakennuksen pääty sijoittuu keskimäärin vastapäisten liike/asuinrakennuksen (As Oy Krämerintie 1, Niittyläntie 11) ja liike/toimistorakennuksen (Niittyläntie 9) väliin, osittain eteläisimmän asunnon eteen. Etäisyys asuinrakennuksen seinään on kuitenkin n. 30 m. Asuinrakennuksen länsipuolella, Niittyläntien katualueella jalkakäytävän ja tonttirajan välissä olevalla viherkaistaleella on suurikokoisia, varjostavia lehtipuita. Näkymä toimitilarakennuksen pohjoispuolelta länteen säilyy nykyistä väljempänä puiden vähetessä.

Tontin toimintojen tuoma Niittyläntien liikenteen lisäys (n. 100 ajon./vrk) kohdistuu pääosin Krämertintien ja Asesepäntien väliselle osuudelle Niittyläntiellä ja pääosa tontin liikenteestä tulee suuntautumaan Asesepäntien suuntaan.

Tontin laajennusten hinta määräytyy tulevan rakennusoikeuden mukaan. Esitetty tontin laajennus ja tehokkuuden nosto mahdollistavat taloudellisen kokoisen toimitilarakennuksen rakentamisen vilkasliikenteisen kokoojakadun varteen risteysalueen tuntumaan.

KSV:N EHDOTUS
Kaupunkisuunnittelulautakunta päättänee lähettää 6.11.2008 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen nro 11842 kaupunginhallitukselle puoltaen sen hyväksymistä.

Kirje kaupunginhallitukselle, pöytäkirjanote ja jäljennös kaupunkisuunnittelulautakunnan kirjeestä hakijalle ja niille mielipiteensä esittäneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa

LISÄTIETOJA
Ksv:n listateksti