Kiinteistölautakunta päätti 26.5.2009 järjestää tontinluovutuskilpailun Pakilan eteläosan korttelissa nro 34174 tontilla nro 1 sekä hyväksyi kilpailuohjelman. Asuntojen myyntihintaa saa olla enintään 2 800 euroa asuntoneliölle. Tontin rakennusoikeus on 2343 k-m². Vähintään puolet rakennusoikeudesta on käytettävä erillispientaloihin. Kilpailuehdotukset tulee jättää viimeistään 27.11.2009.
Pakilassa eteläosan Maunulaan rajoittuvalla uudella pientaloalueella järjestetään tontinluovutuskilpailu, jonka perusteella korkealaatuisimman ja toteutuskelpoisimman suunnitelman esittäjälle vuokrataan tontti. Tontille voi rakentaa enintään seitsemäntoista vapaarahoitteista omistusasuntoa hitas-ehdoin. Yli puolet asunnoista tulee rakentaa erillistaloihin. Kilpailuun voivat osallistua rakentajien, rakennuttajien ja talotehtaiden lisäksi tulevien asukkaiden omatoimisesti muodostamat ryhmät.
Myyntihinnat saavat olla enintään 2 800 euroa asuntoneliöltä. Kiinteistölautakunnan tarkoitus on ratkaista kilpailu ja tontin rakennuttaja helmikuussa 2010. Tontille voidaan alkaa rakentaa heti, kun rakennuslupa on saatu.
Varauspäätös
Kaupunginhallitus on varannut vuonna 2006 Pakilan korttelin nro 34174 tontin nro 1 vapaarahoitteisten omistusasuntojen rakennuttamista varten hitas-ehdoin.
Rakennuttaja valitaan tontinluovutuskilpailun perusteella. Kaupunginhallitus jatkoi tontin varausaikaa 16.2.2009 31.12.2009 asti entisin ehdoin.
Kunnallistekniikka valmistuu 2010 aikana
Alueen kunnallistekniikka on rakenteilla ja naapurissa olevat omakotitontit on pääosin jo vuokrattu omatoimiseen rakentamiseen.
Kilpailuohjelma
Tontinluovutuskilpailua varten on laadittu kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston, talous- ja suunnittelukeskuksen kehittämisosaston ja kiinteistöviraston tonttiosaston edustajien yhteistyönä.
Kysymyksessä on kutsukilpailu
Kysymyksessä on kutsukilpailu eikä täysin avoin kilpailumenettely. Tämä on todettu selkeimmäksi menettelyksi laatukilpailuissa. Kilpailuun on kuitenkin tarkoitus kutsua kaikki rakennuttajaorganisaatiot ja urakoitsijat, joiden arvioidaan kykenevän toteuttamaan hankkeen.
Listalla on yhteensä 20 mahdollista osallistujaa ja hankkeen toteuttajaa. Mikäli kilpailun julistamisen jälkeen tulee esille vielä jotain muita organisaatioita, jotka haluavat kilpailuasiakirjat, ja joiden arvioidaan voivan toteuttaa hankkeen, kutsutaan ne kilpailuun.
Myös omatoimisten ryhmien osallistuminen on mahdollista
Koska tontin rakennusoikeus 2343 k-m² ja 17 asuntoa, voisi hankkeen ehkä toteuttaa myös tulevien asukkaiden muodostama tai rakennuttajakonsultin kokoama ryhmä omatoimisena rakennuttamisena. Ohjelmassa on varauduttu myös tähän vaihtoehtoon.
Kohde on kuitenkin omatoimiselle ryhmälle melko suuri ja vaativa. Jotta ryhmä voisi tällaisessa kilpailussa menestyä, sen tulee palkata hyvät suunnittelijat. Omatoimisilta ryhmiltä edellytetään hankesuunnitelman laatimista. Hankesuunnitelma tulee sisällyttää ehdotuksen nimikuoreen, joka avataan vasta laatuarvostelun jälkeen. Ehdotukset arvioidaan siis tietämättä ketkä ovat ehdotusten tekijöitä, ja onko mukana omatoimisten ryhmien tekemiä ehdotuksia.
Hankesuunnitelmassa kuvataan hankkeen suunniteltu toteutustapa hankkeen aloituksesta kohteen valmistumiseen saakka. Hankesuunnitelmassa on syytä esittää kaikki sellaiset seikat, joiden perusteella voidaan luotettavasti arvioida hankkeeseen ryhtyvän taloudellisia ja toiminnallisia edellytyksiä kohteen toteuttamiseksi.
Hankesuunnitelmassa on esitettävä muun muassa selvitys siitä, miten hankkeen rahoitus toteutetaan ja keitä asiantuntijoita hankkeessa tullaan käyttämään (arkkitehdit, erikoissuunnittelijat, rakennuttajakonsultti, ym.) sekä selvitys heidän asiantuntemuksestaan/pätevyydestään (referenssit). Edelleen hankesuunnitelmassa on esitettävä selvitys siitä, keitä kohteeseen on kaavailtu asukkaiksi (rakennuttajaryhmä) ja miten asukkaat hankitaan, mikäli kaikkiin suunniteltuihin asuntoihin ei ole vielä löytynyt asukasta (yhtiön perustajaosakasta).
Tontin koko ja rakennusoikeus
Tontin koko on 5 859 m². Tonttitehokkuus tontilla on e = 0,4, joten tontin rakennusoikeus on 2 343 k-m². Vähintään puolet. rakennusoikeudesta on käytettävä erillispientaloihin.
Asuntojen keskipinta-alan on oltava huoneistoalaltaan vähintään 120 m². Asuntojen lukumäärä on siten enintään 17 kpl.
Kilpailun tavoite
Kilpailun tavoitteena on valita kilpailutontille rakennuttaja, joka rakennuttaa rkkitehtuuriltaan, kaupunkikuvaltaan, asuttavuudeltaan ja teknisiltä ratkaisuiltaan korkeatasoisen kohteen. Hanke käsittää talojen ja tontin alueiden rakentamisen rakennuttajan omien suunnitelmien pohjalta sekä kilpailun jälkeiset rakennuttajatehtävät, eli valittu toteuttaja toimii perustajarakennuttajana tai -urakoitsijana.
Rakennushanke toteutetaan kokonaisvastuuperiaatteella. Kilpailun pohjalta toteutettavaksi valitaan laadultaan paras toteutuskelpoinen ehdotus, joissa asuntojen myyntihinta on kiinteistölautakunnan kohteelle hyväksymien asuntojen enimmäismyyntihintojen mukainen.
Ehdotusten arviointiperusteet
Ehdotusten arvostelussa tullaan kiinnittämään huomiota seuraaviin tekijöihin:
-
ratkaisun arkkitehtoninen kokonaisuus
-
rakennusten muodostama kaupunkikuvallinen sekä julkisivujen arkkitehtoninen laatu
-
rakennuksen ja asuntojen tilaratkaisujen toimivuus innovatiivisuus, muuntojoustavuus ja maaston hyödyntäminen pohjaratkaisuissa.
-
asuntojen tilallinen ja toiminnallinen laatu (väljyys, tehokkuus, tilaratkaisujen kestävyys ja joustavuus, valoisuus, asuinhuoneiden kalustettavuus)
-
apu- ja säilytystilojen riittävyys ja toimivuus
-
lähiympäristö ja pihajärjestelyjen laatu
-
ratkaisujen ekologisuus ja elinkaaren ottaminen huomioon (rakennusosien, materiaalien ja järjestelmien ympäristövaikutukset, energiatehokkuus sekä tekniset ratkaisut)
-
esteettömyysratkaisut
Omatoimisen ryhmärakennuttamisen mallissa arvioidaan tarvittaessa lisäksi:
-
hankkeen toteuttamiskelpoisuus, suunnitelmallisuus, asiantuntevuus
-
hankkeen rahoitus, realistisuus
-
käytettävät asiantuntijat (arkkitehdit, erityissuunnittelijat, rakennuttajakonsultti, ym.) ja heidän pätevyytensä
-
muut hankkeeseen ryhtyvän/ryhtyjien taloudelliset ja toiminnalliset edellytykset
Kilpailu ratkaistaan laatuarvostelun ja toteutuskelpoisuuden perusteella. Arvostelun yhteydessä arvosteluryhmä määrittelee tarvittavat kehittämistoimenpiteet, jotka on toteutettava jatkosuunnittelussa hitas-prosessin yhteydessä.
Arviointiryhmä asettaa riittävän määrän ehdotuksia paremmuusjärjestykseen mahdollisten luopumisten varalta.
Tontti ja asunnot hinnoitellaan etukäteen
Kilpailussa haetaan siis korkealaatuisinta ja toteutuskelpoisinta suunnitelma ja hanketta sekä tontille rakennuttajaa. Tässä menettelyssä tontin vuokrausperusteet ja asuntojen hintapuite
määritellään etukäteen, ja vain suunnitelmien laatu ja toteutuskelpoisuus ratkaisee kilpailun ja tontin rakennuttajan.
Kohteelle tulee määrätä hintapuite
Asuntojen myyntihinta hitas-tuotannossa lasketaan seuraavasti:
-
Hintapuitetta korjataan rakennuskustannusindeksin muutoksella puitteen päättämisajankohdasta rakennustöiden aloitusajankohtaan.
-
Hankkeen kokonaishinta on lopullisten suunnitelmien mukaisten myytävien asuntoneliöiden ja indeksikorjatun hintapuitteen tulo.
-
Kokonaishinta jaetaan asuntojen hinnoiksi asuntojen jyvityksen mukaan, joten yksittäisten asuntojen hintojen summan tulee olla sama kuin kokonaishinta.
Omatoimisen ryhmärakennuttamisen mallissa asuntojen hankintahintojen tulee perustua todellisiin rakennuttamis- ja urakkakustannuksiin, jotka rakennuttaja on velvollinen ilmoittamaan eriteltyinä Hitas-työryhmälle, joka tekee niiden hyväksymisestäesityksen kiinteistölautakunnalle. Mikäli asuntoja myydään muille kuin yhtiön perustajaosakkaille, tulee asuntojen hinnoittelun perustua samoihin periaatteisiin kuin perustajaosakkaidenkin asunnoissa sekä noudattaa em. hintapuitetta.
Omatoimisessa ryhmärakennuttamisessa kohde voidaan toteuttaa´myös niin, että asunto-osakeyhtiö rakennuttaa asunnot ”raakatilaksi” ja asukkaat rakentavat asuntonsa valmiiksi. Tällöin hitas-hinta määritellään ”raakatilan” hinnan ja arvioidun keskimääräisen valmiiksi
rakentamisen hinnan mukaan.
Hitas-työryhmän käsittely
Hitas-työryhmä käsitteli kilpailuohjelmaa ja hintapuitetta kokouksessaan 15.5.2009 ja antoi lausuntonsa lautakunnalle. Hitas-työryhmä puoltaa kilpailuohjelman hyväksymistä sekä esittää hintapuitteeksi 2 800 euroa asuntoneliölle sidottuna rakennuskustannusindeksiin 5/2009. Asuntoneliöihin ei lasketa asemakaavan sallimia lisätiloja eikä kellari- ja ullakkotiloja lukuun ottamatta mahdollisia asemakaavan sallimia 30 % kellarikerrokseen sijoittuvia asuintiloja.
Kilpailun kulku
Kilpailun alkaa, kun lautakunta on hyväksynyt ohjelman ja hintapuitteen. Koko materiaali toimitetaan vain niille, jotka ilmoittautuvatkilpailuun. Kilpailuehdotukset tulee jättää kiinteistövirastoon viimeistään 27.11.2009.
Kilpailun arvostelu pyritään tekemään tästä kahden kuukauden kuluessa. Arvosteluryhmä tekee tuolloin kiinteistövirastolle esityksensä kilpailun ratkaisuksi. Lautakunnassa asia on tarkoitus käsitellä helmikuussa 2010.
Laadun säilyminen pyritään varmistamaan
Tontti vuokrataan pitkäaikaisella sopimuksella, kun sille on saatu rakennuslupa. Rakennusluvan hakemista varten tontti vuokrataan lyhytaikaisella maanvuokrasopimuksella.
Ennen rakennusluvan hakemista kilpailun arvosteluryhmä käy läpi suunnitelmat ja tarkistaa, että ne vastaavat kilpailuehdotusta. Tämän jälkeen suunnitelmat käsitellään Hitas- yöryhmässä, joka antaa lausuntonsa laadusta kiinteistövirastolle. Suunnitelmien ja hinnan hyväksyntä on delegoitu asuntoasiainosaston osastopäällikölle.
Kilpailun voittajan ja kaupungin kesken tehdään rakentamissopimus, jossa rakennuttaja sitoutuu rakentamaan kohteen esittämiensä suunnitelmien mukaisesti ja myymään asunnot hintapuitteen mukaisilla hinnoilla sekä noudattamaan rakentamisessa kilpailuohjelman
mukaista aikataulua.
Sopimuksen noudattamisen vakuudeksi rakennuttajan tulee asettaa kaupungin hyväksymä vakuus ja sitoutua maksamaan kaupungille mahdollisen vahingonkorvauksen lisäksi sopimussakkoa, jos rikkoo sopimuksen määräyksiä. Vakuuden ja mahdollisen sopimussakon määrä voisi 300 000 euroa eli asuntoa kohden noin 18 000 euroa.
Edellä kuvatulla menettelyllä pyritään varmistamaan, että kilpailussa voittanutta ja lautakunnan valitsemaa ehdotusta noudatetaan myös rakennuslupapiirustuksissa sekä rakentamisessa. Normaali hankkeen kehittely on tietenkin tarpeen, mutta kilpailuehdotuksessa esitettyä laatutasoa ei saa huonontaa jatkosuunnittelussa.
Arvostelun yhteydessä arvosteluryhmä määrittelee tarvittavat kehittämistoimenpiteet, jotka on toteutettava jatkosuunnittelussa hitasprosessin yhteydessä.
Vaatimukset kehittämistoimenpiteiksi tulee kuitenkin olla selkeästi annettuun kustannuspuitteeseen mahtuvia. Rakentaminen voi alkaa syksyllä 2010
Tontilla on lainvoimainen asemakaava, ja se on rakennuskelpoinen ensi keväällä. Kilpailun ratkaisemisen jälkeen suunnittelua jatketaan ja haetaan rakennuslupa, joten rakentamaan päästäneen syksyllä 2010. Rakentaminen on aloitettava yhdeksän kuukauden kuluessa rakentamissopimuksen solmimisesta, ja pitkäaikainen maanvuokrasopimus on solmittava 31.12.2010 mennessä. Asuntojen tulee valmistua kahden vuoden kuluessa rakentamisen aloittamisesta.
Hitas-ehdot
Tontit vuokrataan hitas II -ehdoin, joten kaupunki ei tule yhtiöön osakkaaksi. Hitas-ehtojen noudattaminen varmistetaan vuokrasopimuksessa riittävän suurella sopimussakolla.
Hintapuite ja ohjelma ovat perusteltuja
Esittelijä pitää esitettyä hintapuitetta olosuhteet ja kaupungin tavoitteet huomioon ottaen hyväksyttävänä ja kilpailuohjelmaa tarkoituksenmukaisena. Kilpailuohjelmaa joudutaan mahdollisesti vielä tarkentamaan, joten tonttiosaston päällikölle tulisi antaa tähän
valtuutus.
Lisätiedot:
Kivelä Tuomas, tonttiasiamies, puhelin 310 36455
LISÄTIETOJA
Kiinteistölautakunnan esityslista 26.5.2009
Linkki kiinteistöviraston uutiseen
